Durante más de una década, Tulum fue sinónimo de oportunidad inmediata. El destino se posicionó como uno de los polos inmobiliarios y turísticos de mayor crecimiento en México, impulsado por su atractivo natural, una narrativa aspiracional y la promesa de altos rendimientos. Hoy, ese mismo mercado atraviesa una etapa de ajuste que invita a una reflexión profunda sobre su modelo de desarrollo.

Lejos de hablar de una crisis, especialistas coinciden en que Tulum vive un proceso natural de maduración, consecuencia de un crecimiento acelerado que priorizó la velocidad sobre la planeación. El resultado: una sobreoferta significativa de estudios y departamentos de pequeño formato, diseñados principalmente para el inversionista de renta vacacional, que ahora enfrentan una absorción más lenta y una competencia cada vez más agresiva en precios.

“Estamos viendo la maduración natural de un mercado que creció muy rápido. La oportunidad ahora está en corregir el rumbo, no en señalar culpables. Tulum sigue siendo un destino extraordinario, pero su siguiente capítulo requiere más inteligencia y menos especulación”, señala Helena Verron, CEO de The Smart Flat.

Rendimientos prometidos vs. realidad operativa

Uno de los principales puntos de tensión en el mercado ha sido la brecha entre los rendimientos proyectados y la realidad operativa. Durante años, desarrollos inmobiliarios ofrecieron retornos que oscilaban entre el 8% y 14% anual, cifras que hoy resultan difíciles de sostener ante un inventario creciente y una ocupación más moderada en plataformas como Airbnb.

El perfil del turista también ha evolucionado. El viajero actual prioriza factores como infraestructura, movilidad, seguridad y servicios, por encima del atractivo bohemio que durante años fue el principal diferenciador del destino. A esto se suma la competencia directa de otros mercados cercanos que han logrado equilibrar mejor su crecimiento.

Confianza, el activo más afectado

El escenario se ha visto complejizado por un aumento en los casos de entregas tardías e incluso obras detenidas, situaciones que han colocado a algunos compradores en contextos de incertidumbre. La falta de liquidez de ciertos desarrolladores y una regulación municipal aún en proceso de consolidación han impactado directamente en la confianza del mercado.

“Hoy el ecosistema enfrenta un desafío de credibilidad. Hay proyectos que no cumplieron tiempos ni promesas, y eso inevitablemente erosiona la percepción del destino como un lugar seguro para invertir”, advierte Verron.

Infraestructura: impacto gradual, no inmediato

Proyectos como el Tren Maya y el nuevo aeropuerto de Tulum fueron identificados como catalizadores clave para una nueva etapa de crecimiento. Sin embargo, su impacto en la ocupación hotelera y en las rentas de corto plazo ha sido más paulatino de lo esperado.

“La infraestructura es fundamental a largo plazo, pero hay que ser realistas y pacientes con sus efectos inmediatos en el mercado”, apunta la directiva.

Un mercado que se vuelve selectivo

Ante este panorama, algunos inversionistas han comenzado a diversificar hacia destinos como Mérida, Playa del Carmen o Puerto Morelos, buscando mayor estabilidad y modelos de crecimiento más ordenados. Aun así, Tulum no pierde vigencia, sino que redefine sus reglas.

“El potencial sigue ahí, pero ya no es para todos ni para cualquier proyecto. La clave está en desarrolladores con trayectoria, zonas con usos de suelo claros y productos que vayan más allá del estudio estándar”, subraya Verron.

La experta coincide en que el futuro del destino pasa por diversificar la oferta, apostar por proyectos orientados al residente permanente y desarrollar experiencias de hospedaje de mayor valor agregado.

“Necesitamos dejar de saturar el mismo segmento y empezar a gestionar expectativas. Se trata de crecer con calidad, no solo con volumen. Tulum tiene todo para construir una nueva realidad, más sólida y alineada con su esencia”, concluye.